.jpg)
.jpg)
.JPG)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
I pro obří developerské impérium Dušana Kunovského je to největší projekt v historii. Firma se na Nádraží chystá vybudovat bydlení pro 23 000 lidí, 1 170 povrchových parkovacích míst, vysázet 600 stromů v nové uliční síti, vzniknou zde obchody, základní i mateřské školy a park.
16 let dohadů s úředníky
Když parcely, kde se dnes výstavba v režii Central Group rozběhla, prodaly České dráhy soukromému investorovi pro budoucí výstavbu, na žižkovské radnici seděl místo Jiřího Ptáčka starosta Milan Český (pak následovaly ještě další dvě starostky Kozumplíková a Hujová). A pokud aktuálně sledujete seriál Devadesátky, tak František Mrázek, později zastřelený kmotr českého podsvětí, byl stále na živu. Stejně tak byste se v těch letech ještě neprojeli po plzeňské dálnici D5 na Rozvadov, protože nebyla dokončená. Zmíněnou historickou exkurzi zde uvádíme, aby si čtenář uvědomil, jak dlouho trvalo, než se na vysloužilých pozemcích posunul developerský záměr od investice do pozemků k realizaci. O tu se původní vlastník, kterým byla britská společnost Discovery Group, pokoušel přes deset let. Ještě v roce 2013 představila na zakoupených pozemcích ambiciózní projekt architektonické kanceláře Hamiltons, jež stála za výstavbou na drážních pozemcích v britském Menchesteru. O tři roky později ale už své snahy po deseti letech čekání vzdala a prodala pozemky české firmě Central Group Dušana Kunovskému. Tomu trvalo posunout své záměry k realizaci dalších šest let.
Celkem po šestnácti letech dohadů, komplikacích, vyjednávání s úřady a úpravách projektu, které dohady kolem kvality projektu stejně nevyřešily, jak ukazují nedávné protesty odpůrců nové čtvrti demonstrujících na magistrátu, se tak na parcelách severně od budovy vysloužilého nádraží na Žižkově začalo stavět. A samotná výstavba bude v tomto procesu jen pouhým mžikem – potrvá dva roky.
I na poněkud bizarní pražské poměry je šestnáctiletá historie stavebního záměru severně od nákladového nádraží extrémně dlouhá. V době, kdy původní investor, britská společnost Discovery Group, pozemky pro stavbu kupovala, trvalo v průměru v metropoli vyřízení stavebního povolení pro bytovou zástavbu podle studie poradenské společnosti Deloitte celkově dva roky. V roce 2018 už to byl více než trojnásobný čas – sedm let.
"Za posledních deset let se doba povolování výstavby nových bytů významně prodloužila. Na trhu navíc často vidíme další nešvary. Například nejsou dodržovány správní lhůty. Stále více se tak prohlubuje problém s nedostatkem nových bytů, které je možné na trhu vůbec nabídnout," uvedl vedoucí oddělení nemovitostí v Deloittu Miroslav Linhart.
Běžný obyvatel Prahy 3 by si mohl říci, že ho problémy developerů s povolováním staveb nemusejí trápit. Problém je však to, že dlouhé čekací lhůty jsou dnes s jedním dominantních příčin stavu, kdy ceny nemovitostí stoupají do astronomických výšek, které jsou pro zájemce z řad běžné střední třídy mimo jeho ekonomické možnosti. Ceny tlačí nahoru nedostatek bytů vyvolaný dlouhými lhůtami a také náklady, které investorovi léty handrkování s úředníky vznikají – od architektonických prací, až po právní služby. Ty pak musí promítnout do konečně ceny.
A k zdražování jistě přispěje i další novinky, kterou magistrát zavádí, přičemž poprvé ji uplatnil právě u aktuálního projektu na pozemcích u žižkovského nádraží.
Chceš stavět? Tak zaplať. A pak to naúčtuj novým obyvatelům
K otevření cesty k nové čtvrti pomohlo podle všeho i to, že Central Group štědře přispěje magistrátu do jeho rozpočtu. Za výstavbu na nákladovém nádraží získá obecní kasa „dobrovolný“ příspěvek 1,5 miliardy korun. Jde o tzv. „příspěvek developerů za nové bytové projekty,“ pro které magistrát zřídil nová jasně stanovená pravidla a poprvé je fakticky uplatní právě na Žižkově.
Nový příspěvek na infrastrukturu institucionalizuje živelnou a v mnoha ohledech dosti kontroverzní praxi řady radnic městské části, kterou pražský radní pro územní rozvoj Petr Hlaváček nazval „arabským trhem.“ V něm si radnice s investory do bytové výstavby na jejich území domlouvaly investice do infrastruktury, a to různou formou a v různé výši. Nová pravidla platná pro celou metropoli by tento postup měla sjednotit. Za metr čtvereční hrubé podlažní plochy to bude 700 korun, v případě změny územního plánu pak 2300 korun. „Částka 2300 korun za metr čtvereční (hrubé podlažní plochy – pozn. red.) odpovídá zhruba 25 procentům hodnoty, která developerovi vznikne tím, že mu odsouhlasíme vyšší kapacitu v územním plánu. Částky se navíc budou každý rok zvyšovat o inflaci,“ tvrdí radní Hlaváček. Příspěvek je vlastně takový „vlhký sen“ z politického hřbitova, protože jde o sektorovou daň, kterou prosazovala Česká strana sociálně demokratická. V tomto případě sektorová daň zaměřená na investory do nejlukrativnějšího realitního byznysu, kterým výstavba v metropoli je. Navíc je to daň, která nemá žádnou legislativní oporu a tak jej nelze vymáhat. Je tedy dobrovolný. Developeři jej platí, protože? No, proč vlastně? Protože rádi utrácejí svoje peníze? To asi ne. A v tom je právě ten největší háček celého systému. Ve skutečnosti je to institucionalizované „výpalné.“
Výpalné vybírané za to, že úřednická mašinérie nebude dělat problémy. Systémově tyhle „příspěvky“ totálně vyvolávají pochyby o nezávislosti rozhodování stavebních úřadů. A koneckonců i o tom, že hlavním motivem úřadů a politiků v celém procesu je kvalitní urbanistické řešení daného území. Zvláště u výběru „zvýšených sazeb“ za povolení změny územního plánu je to systémově totální úlet.
Developeři, jejichž byznysový úspěch je odkázán na rozhodování politiků a úředníků, raději dobrovolnou daň zaplatí. A následně ji logicky naúčtují budoucím obyvatelům jejich domů a čtvrtí v ceně nemovitostí. Líbivý mediální slogany komunálních politiků o tom, jak svým voličům získali od prachatého developera peníze na nové dětské hřiště, či mateřskou školku, jsou proto v neúprosné ekonomické logice falešné. Ta miliarda a půl za nákladové nádraží prostě nespadne do magistrátní pokladny z nebe. Tu zaplatí budoucí obyvatelé Nákladového nádraží Žižkov v ceně bytu.
Starousedlíky tento problém nemusí až tak trápit. Až se ale jednou, asi tak za dva roky, budete rozčilovat nad cenami bydlení v nových bytech na žižkovském nádraží, tak si na to vzpomeňte, že si vedle developerů svým penězovodem přisadili i politici z Hřibovy koalice. A proti, koneckonců nebyla ani žižkovská radnice, která si vezme desátek. 150 milionů investuje prý do rekonstrukce školy na Havlíčkově náměstí.